재산세 납부기간과 계산법 총정리 - 1주택 혜택·조회 방법
재산세 고지서, 7월에 왜 오는 걸까요?
안녕하세요, 행글이입니다.
7월이 되면 어김없이 우편함에 봉투 하나가 꽂힙니다. 재산세 고지서죠. 집 한 채 있을 뿐인데 해마다 나오고, 액수는 조금씩 달라지고, 고지서에 적힌 ‘과세표준’이니 ‘도시지역분’이니 하는 말은 봐도 잘 모르겠어요. 은퇴하고 나면 더 그렇습니다. 들어오는 돈은 줄었는데 집에 붙는 세금은 그대로라, 같은 금액이어도 체감이 다르거든요.
오늘은 지방세법 조문과 행정안전부 자료를 토대로 재산세를 처음부터 끝까지 정리했어요. 내 세금이 어떻게 계산된 건지, 1주택자가 받는 혜택은 뭔지, 그리고 만 60세가 넘으면 재산세를 미룰 수 있다는 것까지요. 마지막 건 2023년에 생긴 제도인데 의외로 아는 분이 드뭅니다.
이 글의 핵심
- 주택 재산세 납부기간은 7월 16일~31일과 9월 16일~30일, 두 번에 나눠 내요. 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번만 낼 수도 있고요
- 계산은 공시가격 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 순서예요. 2026년 1주택자 비율은 43~45%
- 1주택자 혜택은 두 가지예요. 공시가격 9억 이하면 세율까지 깎아주고, 9억을 넘어도 공정시장가액비율 혜택은 그대로 받습니다
- 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 조건이 맞으면 집을 넘길 때까지 재산세를 미룰 수 있어요(납부유예). 미루는 동안 가산세도 안 붙어요
- 기준일은 6월 1일이에요. 6월 2일에 집을 팔았어도, 심지어 8월에 팔았어도 그해 재산세는 판 사람이 냅니다
재산세 납부기간, 언제까지일까요?
재산세는 무엇에 붙느냐에 따라 내는 시기가 달라요. 지방세법 제115조가 정한 납기는 이렇습니다.
| 대상 | 납부기간 |
|---|---|
| 주택 (1기분, 세액의 절반) | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 주택 (2기분, 나머지 절반) | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 건축물 (상가·사무실 등) | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 토지 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
집을 가진 분들이 가장 많이 해당하는 게 첫 줄과 둘째 줄이에요. 주택 재산세는 한 해치를 절반씩 나눠서 7월과 9월에 두 번 걷습니다. 7월에 고지서를 받고 “작년보다 싸졌네” 하고 안심하시면 안 돼요. 9월에 같은 금액이 한 번 더 오거든요.
다만 예외가 있어요. 세액이 20만원 이하로 적으면 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 조문을 그대로 옮기면 이렇습니다.
다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다. _ 지방세법 제115조 제1항 제3호
여기서 눈여겨볼 대목이 “조례로 정하는 바에 따라 … 할 수 있다” 입니다. 전국이 무조건 그렇게 한다는 뜻이 아니라 지자체가 정하기 나름이라는 뜻이에요. 그러니 세액이 20만원 이하라도 7월에 반드시 끝나는 건 아니에요. 내 고지서를 한 번 더 확인해보세요.
내 재산세는 어떻게 계산될까요?
고지서에 찍힌 금액은 공시가격에 세율을 그냥 곱한 게 아니에요. 세 단계를 거칩니다.
1단계, 공시가격을 확인해요. 국토교통부가 매년 발표하는 우리 집 공시가격이 출발점입니다. 실제 시세가 아니라 공시가격이에요.
2단계, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들어요. 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 반영합니다. 이게 세금을 낮춰주는 장치예요. 2026년에 적용되는 비율은 이렇습니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 - 공시가격 3억원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 - 3억원 초과 6억원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 - 6억원 초과 | 45% |
| 다주택자·법인 소유 주택 | 60% |
| 토지·건축물 | 70% |
3단계, 과세표준에 세율을 곱해요. 이때 1주택자냐 아니냐에 따라 세율표가 달라지는데, 이건 다음 장에서 자세히 볼게요.
예를 들어 공시가격 4억원짜리 집을 가진 1주택자라면, 4억 × 44% = 1억 7,600만원이 과세표준이 됩니다. 공시가격보다 훨씬 작은 숫자죠. 여기에 세율을 곱하는 거예요.
여기서 꼭 기억하실 게 하나 있어요. 이 43~45%는 2026년에만 적용되는 값입니다. 조문에 “2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세”라고 못 박혀 있어서, 매년 시행령을 고쳐 다시 정해요. 작년 글이나 재작년 글을 보고 계산하시면 숫자가 안 맞는 이유가 이겁니다.
참고로 고지서에는 재산세 말고도 다른 항목이 함께 찍혀요. 집이 도시지역에 있다면 도시지역분이 붙는데, 과세표준의 0.14%가 기본이고 지자체가 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있습니다. 여기에 지방교육세가 재산세액의 20%만큼 더해져요(도시지역분에는 붙지 않습니다). “왜 계산한 것보다 많이 나왔지?” 싶다면 대개 이 둘이 더해진 거예요.
계산이 복잡하게 느껴지신다면 직접 해보실 필요는 없어요. 지금까지 설명한 순서를 그대로 계산해주는 도구를 만들어두었습니다.
🧮 우리 집 재산세는 얼마일까요?
공시가격만 넣으면 과세표준부터 도시지역분·지방교육세까지
2026년 기준으로 한 번에 계산해드려요.
행나들이 지방세법 조문 그대로 만든 무료 도구예요
1주택자만 받는 혜택, 두 가지예요
여기가 이 글에서 가장 중요한 대목이에요. 1세대 1주택자는 혜택을 두 가지 받는데, 이 둘의 조건이 서로 다릅니다. 이름이 비슷해서 하나로 뭉뚱그려 알기 쉬운데, 나눠서 보면 명확해져요.
혜택 하나, 세율을 깎아줘요 (공시가격 9억원 이하만).
지방세법 제111조의2가 정한 1세대 1주택 특례세율이에요. 일반 세율보다 구간마다 0.05%포인트씩 낮습니다.
| 과세표준 | 일반 세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만원 ~ 1억 5천만원 | 6만원 + 초과분의 0.15% | 3만원 + 초과분의 0.1% |
| 1억 5천만원 ~ 3억원 | 19만 5천원 + 초과분의 0.25% | 12만원 + 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.4% | 42만원 + 초과분의 0.35% |
이 특례세율은 시가표준액 9억원 이하인 1주택에만 적용돼요.
혜택 둘, 공정시장가액비율을 낮춰줘요 (9억원을 넘어도 받아요).
앞에서 본 43~45% 이야기예요. 그런데 이건 세율 특례와 조건이 달라요. 시행령 조문에 이렇게 적혀 있습니다.
1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 … _ 지방세법 시행령 제109조
“9억원을 초과하는 주택을 포함한다”, 이 한 줄이 핵심이에요. 정리하면 이렇게 됩니다.
- 공시가격 9억 이하 1주택: 세율 특례 ⭕ + 공정시장가액비율 43~45% ⭕ (혜택 둘 다)
- 공시가격 9억 초과 1주택: 세율 특례 ❌ + 공정시장가액비율 45% ⭕ (하나는 받아요)
- 다주택자: 둘 다 ❌ (공정시장가액비율 60%)
그러니까 “우리 집은 9억이 넘으니 1주택 혜택은 없겠지” 하고 넘기시면 안 돼요. 세율 혜택은 못 받아도 과세표준을 45%로 낮춰주는 혜택은 그대로 받고 있습니다.
한 가지 더. 세율 특례는 2026년까지만 유효한 한시 제도예요. 2026년분 재산세에는 적용되지만, 앞으로도 계속된다는 보장은 없으니 해마다 확인이 필요합니다.
작년보다 많이 올랐다면, 상한이 있을까요?
집값이 오르면 재산세도 따라 오르는데, 한 해에 얼마나 오를 수 있는지 궁금하시죠. 여기엔 2023년에 큰 변화가 있었어요.
원래 주택에는 ‘세부담상한’이 있었습니다. 작년에 낸 세금을 기준으로 일정 비율 이상은 오르지 못하게 막는 장치였죠. 그런데 이 상한이 2023년 3월 개정으로 주택에서는 빠졌어요. 현재 조문은 이렇습니다.
… 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다. _ 지방세법 제122조
대신 과세표준 상한제가 그 자리를 대신해요. 세금 자체에 상한을 두는 게 아니라, 계산의 재료가 되는 과세표준이 크게 뛰지 못하도록 상한(과세표준상한율 5%)을 씌우는 방식입니다. 결과적으로 세금이 급등하는 걸 막아준다는 점은 비슷하지만, 작동하는 자리가 달라요.
정리하면, 주택은 이제 ‘세금’에 상한을 씌우는 게 아니라 ‘과세표준’에 상한을 씌우는 방식으로 바뀐 거예요. 예전 세부담상한 기준으로 설명한 자료를 보고 내 고지서를 검산하시면 안 맞는 이유가 이겁니다.
만 60세 이상이거나 5년 이상 살았다면, 재산세를 미룰 수 있어요
이 글에서 꼭 알려드리고 싶었던 제도예요. 2023년에 새로 생긴 재산세 납부유예입니다. 종합부동산세에만 있는 줄 아는 분이 많은데, 재산세에도 따로 있어요(지방세법 제118조의2).
소득은 연금뿐인데 집값이 올라 세금만 늘어난 분들을 위한 제도예요. 집을 팔거나 물려줄 때까지 재산세를 미뤄주고, 미루는 동안 가산세도 붙지 않습니다.
조건은 아래를 모두 채워야 해요.
- ☐ 과세기준일(6월 1일) 현재 1세대 1주택 소유자일 것 (공시가격 9억 초과도 가능해요)
- ☐ 만 60세 이상이거나, 그 집을 5년 이상 보유했을 것 (둘 중 하나만 맞아도 돼요)
- ☐ 직전 과세기간 총급여가 7천만원을 넘지 않을 것. 근로소득 외에 다른 소득이 있다면 종합소득금액도 6천만원 이하여야 해요
- ☐ 해당 연도 재산세 납부세액이 100만원을 초과할 것
- ☐ 지방세·국세 체납이 없을 것
두 번째 줄을 잘 보세요. “만 60세 이상이거나 5년 이상 보유”, 즉 둘 중 하나만 맞으면 됩니다. 아직 60세가 안 되셨어도 그 집에서 5년 넘게 사셨다면 해당돼요.
신청은 납부기한 만료 3일 전까지 해야 하고, 담보를 제공해야 합니다. 7월분이라면 7월 28일까지가 되겠네요. 나중에 집을 팔거나 증여·상속하면 그때 유예가 취소되면서 미뤄뒀던 세금과 이자상당가산액을 함께 내게 돼요. 없어지는 게 아니라 미뤄지는 것이라는 점은 정확히 알고 계셔야 합니다.
제도가 있어도 신청하지 않으면 아무 일도 일어나지 않아요. 조건이 맞는 것 같다면 시청·군청·구청 세무과에 전화 한 통 해보세요.
세금이 부담스러울 때 쓸 수 있는 것들
납부유예 조건이 안 맞더라도 방법이 더 있어요.
분할납부 - 세액이 250만원을 넘을 때
재산세가 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있어요. 신청은 납부기한까지 해야 합니다.
| 납부할 세액 | 나눠 낼 수 있는 금액 |
|---|---|
| 500만원 이하 | 250만원을 초과하는 금액 |
| 500만원 초과 | 그 세액의 50% 이하 |
여기서 하나 짚고 갈게요. 이 기간은 원래 2개월이었는데 2023년 12월 법 개정으로 3개월로 늘었습니다. 다만 개정 전에 만들어진 안내문이 그대로 남아 있는 곳도 있어서 2개월로 알고 계실 수 있어요. 분납을 신청하실 땐 관할 구청에 기한을 한 번 확인해보시면 확실합니다.
주택연금을 받고 있다면 - 재산세 25% 경감
주택연금(주택담보노후연금)에 가입해 집을 담보로 맡기고 연금을 받고 계신 1가구 1주택자라면, 재산세를 깎아줍니다. 시가표준액 5억원 이하면 재산세의 25%를 경감하고, 5억원을 넘더라도 5억원에 해당하는 재산세액의 25%만큼은 공제해줘요. 2027년 12월 31일까지 적용되는 제도입니다.
다만 여기엔 조건이 하나 붙어요. 앞에서 본 1주택 특례세율과 이 25% 경감은 중복해서 받을 수 없습니다. 조문이 “둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만을 적용한다”고 정해두었거든요. 두 혜택이 더해지는 게 아니라, 지자체가 알아서 더 유리한 쪽으로 계산해준다고 생각하시면 됩니다.
전자송달·자동이체 세액공제 - 다음 고지서부터
고지서를 종이 대신 이메일이나 앱으로 받거나(전자송달), 자동이체를 신청하면 세액을 조금 깎아줘요. 하나만 신청하면 고지서 1장당 250~800원, 둘 다 신청하면 500~1,600원 범위에서 지자체 조례로 정한 금액만큼입니다. 금액이 지자체마다 다른 이유가 이거예요.
액수는 작지만 자동차세·주민세까지 매년 쌓이면 무시할 게 아니에요. 다만 신청은 납부기한이 속하는 달의 전달 말일까지 해야 해서, 7월분은 이미 지났습니다. 9월분과 내년을 위해 지금 신청해두시면 좋아요.
고지서 없이 조회하고 납부하는 법
고지서를 잃어버리셨어도 괜찮아요. 위택스에서 조회부터 납부까지 다 됩니다.
- 전국 (서울 외): 위택스 (wetax.go.kr) / 모바일 앱은 스마트위택스
- 서울: 서울시 ETAX (etax.seoul.go.kr) / 서울은 별도 시스템이에요
위택스는 회원가입 없이도 쓸 수 있어요. 비회원 로그인으로 들어가 납부 > 납부대상 확인에서 내 지방세를 조회하면 됩니다. 다만 납부금액이 100만원 이상이면 공동인증서가 필요해요.
🏠 내 재산세 조회하고 납부하기
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회원가입 없이 비회원 로그인으로도 조회됩니다. (서울은 ETAX)
행정안전부 위택스 (wetax.go.kr) · 새 창에서 열려요
컴퓨터가 익숙지 않으시다면 전화도 있어요. 지방세 문의는 정부민원안내 콜센터 110(24시간)으로 하시면 되고, 서울에 사신다면 ARS 1599-3900으로 바로 납부하거나 1566-3900으로 상담받으실 수 있습니다. 물론 은행 창구(오전 9시~오후 4시)나 무인공과금기도 그대로 됩니다.
집을 사고팔았다면, 재산세는 누가 낼까요?
여기까지 읽으셨다면 이런 궁금증이 생기실 거예요. “올해 집을 팔았는데 그럼 재산세는?” 답은 6월 1일에 있습니다.
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. _ 지방세법 제114조
재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. _ 지방세법 제107조 제1항
이 두 조문을 붙여 읽으면 이렇게 됩니다. 6월 1일 하루, 그날 집주인이 누구였느냐로 그해 재산세를 낼 사람이 정해져요. 6월 2일에 팔았어도 판 사람이 냅니다. 반대로 6월 2일에 샀다면 그해 재산세는 안 내요. 딱 하루 차이로 갈리는 거죠.
그래서 집을 사고파는 분들 사이에서는 잔금 날짜를 5월 말이냐 6월 초냐로 조정하기도 해요. 파는 쪽은 5월 31일까지 넘기고 싶고, 사는 쪽은 6월 2일 이후에 받고 싶은 겁니다. 앞으로 집을 정리할 계획이 있다면 이 날짜 하나는 기억해두실 만해요.
한 걸음 더 들어가 볼게요. 8월에 집을 팔면 9월분은 새 주인이 낼까요? 아닙니다. 납세의무는 6월 1일 하루에 확정되고 그걸로 끝이라, 8월에 집이 넘어가도 9월 고지서는 여전히 판 사람에게 나가요. 7월과 9월은 이미 정해진 세금을 걷는 날짜일 뿐이거든요. 법에는 중간에 주인이 바뀌었다고 세금을 나눠 계산해주는 규정이 없습니다.
그래서 매매계약서에 재산세를 서로 얼마씩 부담할지 적어두기도 하는데, 그건 당사자끼리의 약속이에요. 구청 입장에서 고지서를 받을 사람은 어디까지나 6월 1일 소유자입니다. 산 사람이 대신 내주기로 했더라도 실제로 내지 않으면 판 사람이 체납자가 되니, 이 점은 꼭 알아두세요.
안 내면 어떻게 되나요? 고지서가 이상하다면?
기한을 넘기면 가산세가 붙어요. 납부기한이 지나면 먼저 3%가 더해지고, 그 뒤로는 한 달이 지날 때마다 0.66%씩 최대 60개월까지 쌓입니다.
다만 여기에 중요한 예외가 있어요. 고지서의 세목별 세액이 45만원 미만이면 매달 붙는 0.66%는 적용되지 않습니다. 처음 3%만 붙고 끝이에요. 재산세가 45만원 미만인 분들이 많으니, 해당된다면 조금 덜 조급하셔도 됩니다. 물론 안 내도 된다는 뜻은 아니에요.
고지서가 잘못된 것 같다면 이의신청을 할 수 있어요. 기한은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내입니다. 이의신청을 건너뛰고 바로 조세심판원에 심판청구를 넣어도 돼요. 이미 잘못 낸 세금이 있다면 환급받을 수 있고, 그 권리는 5년간 유효합니다.
재산세는 피할 수 없는 세금이지만, 몰라서 못 쓰는 제도는 생각보다 많아요. 오늘 이 글에서 딱 두 가지만 기억해주세요. 9억이 넘는 집이어도 1주택자라면 공정시장가액비율 혜택은 받고 있다는 것, 그리고 만 60세가 넘었거나 5년 이상 사신 집이라면 재산세를 미룰 수 있다는 것입니다.
고지서가 도착했다면 오늘 봉투를 한 번 열어보세요. 과세표준이 공시가격의 43~45% 선인지, 1주택 특례가 반영됐는지 확인해보시고요. 숫자가 이상하다 싶으면 구청 세무과에 물어보시면 됩니다. 내 세금이 어떻게 계산됐는지 아는 것, 그게 아끼는 첫걸음이에요.
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참고: 이 글은 국가법령정보센터의 지방세법(제107조 납세의무자, 제111조 세율, 제111조의2 1세대 1주택 세율 특례, 제114조 과세기준일, 제115조 납기, 제118조 분할납부, 제118조의2 납부유예, 제122조 세 부담의 상한), 지방세법 시행령(제109조 공정시장가액비율), 지방세특례제한법(제35조 주택담보노후연금보증 대상 주택에 대한 감면, 제92조의2 자동이체 등 납부에 대한 세액공제), 지방세기본법(제55조 납부지연가산세, 제90조 이의신청, 제64조 소멸시효)의 2026년 7월 현재 시행 중인 조문과, 행정안전부 「2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령 입법예고」(2026년 4월 21일), 위택스 이용안내를 바탕으로 정리했습니다. 세율은 지자체가 조례로 표준세율의 50% 범위에서 조정할 수 있어 지역에 따라 다를 수 있으며, 개별 사정에 따른 정확한 세액과 감면 여부는 관할 시·군·구청 세무과에 문의하시기 바랍니다.